1. ¿Es legal Subject-To?

Sí, el método “Subject-To” es legal en todo Estados Unidos, pero es necesario cumplir con ciertos requisitos y consideraciones legales para asegurar el cumplimiento con las leyes estatales y los acuerdos hipotecarios.

2. ¿Qué es "Subject-To" en una transacción inmobiliaria?

En una transacción inmobiliaria, un acuerdo “Subject-To” ocurre cuando compras una propiedad “sujeta a” la hipoteca actual.
Esto significa que asumes los pagos de la hipoteca, pero el propietario anterior sigue siendo la parte responsable ante el prestamista.
La forma más común en que funciona es que tú, como comprador, te comprometes a realizar todos los pagos de la hipoteca a partir de ese momento (sin informar al prestamista sobre esta transferencia). Siempre que continúes con los pagos, eres el propietario legítimo de la propiedad.

3. ¿Necesito un agente de Real Estate para Subject-To?

No es obligatorio contar con un agente de bienes raíces para realizar una transacción “Subject-To”. Un agente con experiencia en este tipo de transacciones puede guiarte a través del proceso, sin embargo, un agente que no conozca este tipo de negociaciones será de poca ayuda y es muy posible que no se pueda llegar a buen término con un cierre.

4. ¿Cuál es la diferencia entre “Subject-To” y traspaso de hipoteca?

La principal diferencia entre un acuerdo “Subject-To” y un traspaso de hipoteca es que, en “Subject-To”, el propietario anterior sigue siendo responsable de la hipoteca, lo que significa que, si el comprador no paga, el prestamista puede reclamar al vendedor. Los vendedores pueden optar por un acuerdo “Subject-To” por varias razones: si deben más de lo que la propiedad vale (lo que complicaría un traspaso de hipoteca) o si necesitan vender rápidamente para evitar ejecución hipotecaria o bancarrota, ya que “Subject-To” es más rápido y menos costoso que un traspaso de hipoteca.

5. Dos tipos de “Subject-To” en negociaciones de Real Estate:

a) Wrap-Around “Subject To”
Este es el tipo menos común de acuerdo inmobiliario “Subject-To”.
Con un acuerdo wrap-around, la tasa de interés del préstamo se calcula utilizando la hipoteca original, pero con un extra añadido.
b) “Subject-To” con financiamiento del vendedor
El segundo tipo de acuerdo “Subject-To” es cuando el vendedor financia una parte del precio de compra o proporciona financiación para el comprador.

6. ¿Qué es la cláusula due on sale?

Es una disposición incluida en la mayoría de los contratos de hipoteca, que otorga al prestamista el derecho a exigir el pago completo del saldo pendiente del préstamo si la propiedad es vendida o transferida a un tercero sin su consentimiento previo.
Es importante señalar que, aunque esta cláusula existe en la mayoría de los contratos hipotecarios, no siempre se activa automáticamente.

7. ¿Qué recibe el vendedor?

El vendedor obtiene el beneficio de evitar la ejecución hipotecaria o una venta corta, ya que el comprador asume los pagos de su hipoteca. Además, si la propiedad vale más que la deuda pendiente, el comprador le paga la diferencia en efectivo. Por ejemplo, si la propiedad vale $100,000 y la deuda es de $80,000, el comprador paga $20,000 y asume la hipoteca. Este método beneficia a ambos: el vendedor alivia su situación financiera, y el comprador adquiere la propiedad rápidamente y a un precio reducido.

8. Beneficios para los vendedores:
  • Evita la ejecución hipotecaria o la bancarrota: Si el vendedor está en riesgo de incumplir con su hipoteca, un acuerdo “Subject-To” puede ayudarlo a evitar estos problemas financieros.
  • Vende rápidamente: Estos acuerdos permiten una venta rápida, ideal para quienes necesitan deshacerse de la propiedad urgentemente, como al mudarse por trabajo.
  • Pago inicial: En algunos casos, el comprador paga al vendedor una suma inicial por hacerse cargo de los pagos hipotecarios, lo cual es útil para vendedores en problemas financieros.
  • Sin reparaciones: El comprador asume la responsabilidad de las reparaciones, a diferencia de una venta tradicional.
9. ¿Qué sucede con mi hipoteca existente?

La hipoteca permanece a nombre del vendedor, pero el comprador asume los pagos. El préstamo no se transfiere formalmente al comprador.

10. ¿Mi crédito se verá afectado?

Si el comprador realiza los pagos a tiempo, el crédito del vendedor puede mejorar. Sin embargo, si el comprador incumple, el crédito del vendedor puede verse afectado negativamente, ya que la hipoteca sigue bajo su nombre.

11. ¿El prestamista debe ser informado?

No es obligatorio informar al prestamista, pero podría activar la cláusula de vencimiento por venta, lo que le permitiría al prestamista exigir el pago completo del préstamo si descubre la transferencia de propiedad.

12. ¿Cuánto tiempo mantendrá la hipoteca a nombre del vendedor?

La hipoteca permanecerá a nombre del vendedor hasta que se pague por completo. Sin embargo, los compradores suelen mantener la propiedad durante unos 7 años, en promedio.

13. ¿Quién es responsable del seguro, los impuestos, reparaciones y mantenimiento?

El comprador es responsable de todas las reparaciones, el mantenimiento, los impuestos y el seguro una vez que la escritura se transfiere a su nombre. Es fundamental que estos detalles estén claramente especificados en el contrato.

14. ¿Qué tipo de contrato se necesita?

Se requiere un contrato claro y bien redactado que establezca las responsabilidades del comprador y asegure que los pagos de la hipoteca se realicen correctamente.

15. ¿Afectará esto mi relación deuda-ingreso (DTI) para comprar otra propiedad?

Sí, la hipoteca existente seguirá afectando tu DTI. Sin embargo, tras un año de pagos puntuales, se puede reducir o eliminar del cálculo del DTI. Para préstamos VA, dependerá de los derechos restantes para tu próxima propiedad.

16. ¿Puedo comprar otra propiedad mientras la hipoteca sigue a mi nombre?

Esto dependerá de tu capacidad crediticia y de cómo los pagos de la hipoteca existente influyan en tu DTI.

17. Mitigación de riesgos para vendedores:
  • Trabajar con un inversor de confianza y con experiencia.
  • Poner todo por escrito, como los términos del acuerdo y el plan de pago.

18. ¿Cómo funciona el método "Subject-To" para los compradores?

El comprador adquiere la propiedad y asume los pagos de la hipoteca existente, pero esta permanece a nombre del vendedor. El préstamo no se transfiere formalmente, y el comprador es responsable de realizar los pagos acordados.

19. Beneficios para compradores con “Subject-To”
  • Obtén una propiedad con un gran descuento: Al no sacar un nuevo préstamo, te ahorras los costos de originación, tasación y otros gastos de cierre, lo que puede ahorrarte miles de dólares.
  • Asume una hipoteca existente con una tasa de interés baja: En muchos casos, la hipoteca del vendedor tiene una tasa de interés más baja que la que podrías obtener con un nuevo préstamo, especialmente si la propiedad fue adquirida cuando las tasas eran más bajas.
  • Compra con poco pago inicial: En un acuerdo tradicional, necesitarías un pago inicial significativo o comprar la propiedad en efectivo. Con un acuerdo “Subject-To”, puedes adquirir la propiedad con muy poco dinero de entrada.

Cierre rápido: Los acuerdos “Subject-To” suelen cerrarse más rápido, ya que no involucran prestamistas o compañías de títulos.

20. ¿Con cuáles compañías de títulos trabajamos?
21. ¿Se deben hacer inspecciones de las casas o avalúos?

No es un requisito impositivo legal en este tipo de transacciones,
sin embargo, tanto la inspección como el avalúo son medidas que puedes tomar como comprador para proteger tus intereses y asegurarte de que estás haciendo una compra informada y justa.
Ten en cuenta que los gastos de la inspección, como el avalúo corren por parte del comprador.
Acá encontrarás un avaluador y un inspector con los que tenemos una alianza estratégica para nuestros negocios:

Avalúos:
Randy Randal Russo
FA 040027082
Mobile: +1 (303)929-3461
Office: +1 (303)798-4300
8600 Park Meadows Drive 300
Lone Tree, CO 80124

Inspector:
Michael Gallegos
FCHS Inspections
Mobile: +1 (720)413-0639

22. ¿Necesito calificar para un préstamo?

No, no necesitas calificar para un nuevo préstamo, ya que estás tomando el control de una hipoteca existente. Esto es una ventaja si tienes dificultades para obtener un financiamiento tradicional.

23. ¿Qué pasa si el prestamista descubre la transacción?

Aunque la transacción es legal, puede violar la cláusula de vencimiento por venta. Si el prestamista lo descubre, podría exigir el pago total del saldo restante del préstamo.

24. ¿Cómo sé que el vendedor no podrá reclamar derechos sobre la casa en el futuro?

Los documentos que se ejecutan en este tipo de transacciones están elaborados de forma cuidadosa y profesional. En estos documentos, se estipula claramente que el vendedor cede todos los derechos sobre la propiedad al momento de la firma. Además, el vendedor firma un poder legal para ofrecer una doble protección al comprador.

25. ¿Cuáles son mis responsabilidades como comprador?

Serás responsable de hacer los pagos de la hipoteca, así como del mantenimiento, reparaciones, seguros y los impuestos de la propiedad. Estas responsabilidades deben estar especificadas en el contrato.

26. ¿Qué sucede si no puedo hacer los pagos?

Si dejas de hacer los pagos, corres el riesgo de que la propiedad sea recuperada por el vendedor mediante una Escritura de Cumplimiento o, en algunos casos, podrías perder la casa.

27. ¿El vendedor puede seguir siendo responsable del préstamo?

Sí, la hipoteca permanece a nombre del vendedor, lo que significa que, si no se realizan los pagos, su crédito puede verse afectado negativamente.

28. ¿Qué sucede con el enganche que se trae al momento del cierre?

El enganche se divide en dos partes: una parte es destinada al vendedor, y la otra cubre los gastos de cierre y las comisiones de los profesionales involucrados.

29. ¿Qué porcentaje del enganche va destinado al principal de la hipoteca?

En la mayoría de los casos, el enganche no se utiliza para pagar el principal de la hipoteca, a menos que el vendedor esté atrasado en pagos o que la propiedad tenga mucha plusvalía. Generalmente, el enganche cubre los costos de cierre y comisiones.

30. ¿Puedo vender la propiedad en el futuro?

Sí, como propietario de la casa, puedes venderla en el futuro, pero la hipoteca seguirá a nombre del vendedor hasta que se liquide completamente o el prestamista acuerde otras condiciones.

31. ¿Puedo cambiar las condiciones de la hipoteca?

No, las condiciones de la hipoteca, como la tasa de interés y el plazo, no pueden cambiarse ya que la hipoteca permanece a nombre del vendedor.

32. ¿Es más barato comprar una casa con el método "Subject-To"?

Este método puede permitirte adquirir una propiedad con poco o ningún pago inicial y beneficiarte de tasas de interés más bajas si la hipoteca existente tiene condiciones favorables.

33. ¿Afectará esto mi relación deuda-ingreso para comprar otra propiedad?

En el caso de préstamos convencionales o FHA, el DTI (relación deuda-ingreso) del vendedor puede reducirse en un 75% después de un mes de pagos y en un 100% después de un año, siempre que se presenten los pagos a tiempo. Sin embargo, si el préstamo es del VA, dependerá de los derechos restantes para la nueva
propiedad.

34. Riesgos para compradores en negociaciones con “Subject-To”
  • Cláusula Due-On-Sale: La hipoteca podría exigir el pago total del préstamo si la propiedad se transfiere, lo que afecta al crédito del vendedor y el título del comprador. Aunque es raro que los prestamistas lo hagan, es importante estar al tanto.
  • Pérdida de la propiedad: Si el comprador deja de hacer los pagos, el vendedor podría perder la casa.
  • Afectación al crédito: Si el comprador no paga a tiempo, el crédito del vendedor se verá afectado, pero si el comprador paga puntualmente, el crédito del vendedor podría mejorar.
  • Responsabilidad: El vendedor sigue siendo responsable de la hipoteca, incluso si el comprador no cumple con los pagos.
35. Mitigación de riesgos para compradores:
  • Poner todo por escrito, incluyendo los términos y acuerdos de pago.
  • Obtener un seguro para la propiedad. Al contratar la póliza de seguro, es fundamental incluir al vendedor como asegurado adicional. Esto garantiza que el banco lo reconozca como parte de la póliza, protegiendo así sus intereses y ayudando a evitar posibles complicaciones con el prestamista.
  • Realizar la debida diligencia investigando la propiedad y el mercado.
  • Investigar las leyes estatales, ya que varían en cuanto a las cláusulas due-on-sale.

NOTA: Este material ha sido elaborado por Casa Para Todos a partir de diversas fuentes, con el propósito de capacitar a nuestros agentes. Te sugerimos que, si deseas obtener más información o asesoramiento adicional, consultes otras referencias especializadas, a un abogado o a un profesional que comprenda el método Subject-To.

William Bill Bronchick
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